Ingatlanjog

JÓ HA TUDJUK!.......2014 Lakásvásárlási illetékek

Az illeték megfizetése rendkívüli terhet jelenthet az első lakásukat megvásárló emberek számára (meg amúgy mindenkinek), mert a félretett pénzt nem csak az önerőre, a hitelköltségekre, bútorokra, hanem az illetékre is fel kellene használni. Jó hír, hogy méltányossági alapon kérhetünk részletfizetést, illetve néha illeték kedvezményt is. Az illetékhivatalnak kell megküldeni az erről szóló kérelmünket, amikor megkapjuk a lakásvásárlás után kiszabott illetéket. A kérelmező levél megírásánál figyeljünk arra, hogy méltányossági alapon hagyják jóvá a kérelmeket (vagyis nagyon sajnáltassuk magunkat).

Lakásvásárlási illeték mértéke 2014 - évtől

Lakástulajdon megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakás forgalmi értéke, az illeték mértéke pedig:

4 millió forint forgalmi értékig 2%, a 4 millió forint forgalmi értéket meghaladó rész után pedig 4%.

Például, ha egy 12 millió Ft értékű lakást veszünk, a fizetendő illeték összesen 400.000 Ft, azaz 4 millió Ft-ig 2% (80.000 Ft), valamint a 4 és 12 millió Ft közé eső részre 4% (320.000 Ft).

Résztulajdon vásárlásnál esedékes illeték

A megszerzett tulajdoni hányad lesz az illeték alapja, viszont ezen arányban csökken az illeték forgalmi érték határa is.

Például egy 10 millió Ft-os lakás 50%-os megvásárlásánál 5 millió Ft lesz az illeték alap, azonban a 4 milliós sáv lemegy 50%-ra, vagyis 2 millió Ft-ig kell 2%-ot fizetni. Ennek megfelelően az amúgy 4-10 milliós sáv szintén lemegy 50%-kal, vagyis a 2-5 millió közötti sávban lesz 4%-os illeték fizetési kötelezettségünk.

Illetékmentesség
Újépítésű lakás megvásárlása

Az illetékkedvezményeknél említett szerint vállalkozó által értékesítés céljára épített új lakás vásárlásánál illetékmentességet kapunk, amennyiben a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot.

A 15-30 millió Ft-ot érő lakások esetén nem teljes mentességet, hanem kedvezményt kapunk, hiszen az illeték alapját csökkenteni kell 15 millió Ft-al. 30 millió Ft feletti lakásoknál kedvezmény egyáltalán nem jár, vagyis a teljes forgalmi érték után kell illetéket fizetnünk.

Így adózz az ingatlan után – Öröklés, ajándékozás

Az öröklés, ajándékozás után is kell illetéket fizetni az újdonsült lakástulajdonosnak, ami sokszor okozhat fejtörést az családban. Szerencsére idén januártól sokat egyszerűsödtek az erre vonatkozó szabályok, a nem egyenesági rokonoknak továbbra is számolni kell ezzel a teherrel. Érdemes átgondolni, hogy például testvérek között hogyan történik ingatlan átadása, hiszen adózás szempontjából nem mindegy, hogy öröklés, ajándékozás, vagy éppen adásvétel révén kerül hozzánk egy lakás.

Öröklés

Az öröklésnek korábban meglehetősen összetett szabályai voltak, a rokoni kapcsolattól és a megszerzett ingatlan értékétől függő, sávos adókulccsal. Minél távolabbi rokon örökölt, annál magasabb volt az adó mértéke. 2013. január 1-től ezek a szabályok jelentősen leegyszerűsödtek, bár ebből adódóan a fizetendő adó mértéke bizonyos esetben magasabbá vált a korábbinál.

Jelenleg öröklés esetén két adókulccsal lehet találkozni. Az általános illetékérték 18 százalék, de amennyiben az örökölt vagyontárgy lakástulajdon, vagy ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet), akkor csak az előbbi felével, 9 százalékkal kell számolni.

Nem kell azonban örökösödési illetéket fizetnie a házastársaknak, és az egyenesági rokonoknak sem. Utóbbi kategóriába tartoznak az édes- és nevelt gyermekek, a szülők és nevelőszülők.
Ha tehát valaki testvére, vagy éppen nagybátyja után örököl ingatlant, 9 százalékos adót kell fizetni, de ugyanez az adókulcs érvényes távolabbi rokonok esetében is.

Mi történik, ha lemondunk az örökségről? Ha lemondunk az örökségről, természetesen nem kell megfizetni utána az illetéket sem. Ha azonban a lemondás valamilyen ellenérték fejében történik, ez után az összeg után be kell fizetni az adót. Annak, aki ezt az ellenértéket kifizeti, 4 százalékos, visszterhes vagyonszerzés utáni illetéket kell megfizetnie.

Egy lakástulajdonos édesapjának haszonélvezeti joga van az ingatlanon. A tulajdonos bérbe adja a lakást. A bérleti szerződésen ő szerepel, mint bérbeadó. A számlát is ő állítja ki. A hasznosítás jogáról a haszonélvező lemondott. Van lehetőség ennek a megváltoztatására, és meg lehet-e tenni év közben? Ezentúl 50-50 százalékban szeretnének részesedni a bérleti díjból. Módosítani kell a bérleti szerződést (a bérbeadó nemcsak a tulajdonos, hanem a haszonélvező is)? Elegendő-e, ha csak az szja-bevallásban jelenik meg a fele-fele bérleti díj, és továbbra is a tulajdonos állítja ki a bizonylatokat? A közüzemi számlák a tulajdonos nevére szólnak. Azt is átszámlázza a bérbevevőnek. A bevételből költségként levonja. A haszonélvező számolhat-e a 10 százalék költséghányaddal? Olvasónk kérdésére Surányi Imréné válaszol.

A lakás tulajdonosa és a haszonélvezője – az egymás között jogaikat érintő – szándékainak megítélése nem adózási kérdés, azokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályai szerint gyakorolhatják.

Adózási összefüggésben a következőket kell figyelembe venni:

A személyi jövedelemadóról szóló törvény 16. § (1) bekezdése szerint a bérbeadás önálló tevékenységnek minősül. A bérbeadás fogalmára a törvény nem tartalmaz meghatározást, ezért a Ptk. szabályaiból lehet kiindulni, amelyek pedig nem írják elő azt, hogy kizárólag a tulajdonos lenne jogosult a bérleti szerződés megkötésére. Vagyis a bérbeadó tevékenysége minden olyan tevékenységet magában foglal, amely esetben a használat átengedésére jogosult személy (így a haszonélvező is) az ingatlan használatát ellenérték fejében átengedi. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosnak és a haszonélvezőnek egyaránt önálló tevékenységből származó bevétele keletkezik, amelyből a jövedelem megállapítására mindegyikük külön-külön választhatja a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalékos költséghányad levonását

– Az előbbiekből következően, ha a haszonélvező a hasznosítás (bérbeadás) jogának 50 százalékát a maga számára fenntartja, új bérleti szerződést kell kötni, amelyben a tulajdonos és a haszonélvező a bérleti díj 50-50 százalékban történő megosztásával szerepel bérbeadóként.

– A bérleti díjról a tulajdonosnak és a haszonélvezőnek külön-külön kell bizonylatot (számlát, átvételi elismervényt) kiállítania.

– Amennyiben a tulajdonos nevére szóló közüzemi számlák ellenértékét a bérleti díj nem tartalmazza, hanem azt a tulajdonos külön átszámlázza a bérlőnek, az ennek megfelelő bevételrész, értelemszerűen teljes egészében a tulajdonos bevétele a bérleti díj 50 százalékán felül, amellyel szemben az őt terhelő költségeket (a nevére szóló számlák alapján) elszámolhatja (ebben az esetben a 10 százalékos költséghányad levonását nem alkalmazhatja).

További tudnivalókért kattintson  IDE